Reforma Tributária: o que muda de verdade no imposto sobre o aluguel?
Reforma Tributária: o que muda de verdade no imposto sobre o aluguel?
Entenda quem passa a ser tributado pelo novo sistema, quais as reduções e quando as alterações entram em vigor
A recente aprovação da regulamentação da Reforma Tributária trouxe uma série de dúvidas e até notícias falsas sobre o impacto no bolso de quem aluga imóveis. No entanto, a Receita Federal esclarece que o novo sistema, baseado no IVA dual (composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços federal e pelo Imposto sobre Bens e Serviços estadual/municipal), não trará um aumento generalizado para todos os brasileiros. Na verdade, a grande maioria dos pequenos proprietários continuará pagando apenas o Imposto de Renda (IRPF), como já faz hoje.
Para debater o tema, a Rede Una Imóveis Conectados promove, desde o ano passado, uma série de eventos com grandes nomes dos setores jurídico e contábil — a exemplo do Dr. Ricardo Campelo, referência em Direito Imobiliário e Tributário. O encontro mais recente da associação foi conduzido pela advogada tributarista Tatiany Sanfilippo. O objetivo é garantir que todas as imobiliárias associadas estejam tecnicamente alinhadas e preparadas para orientar investidores e proprietários com total segurança.
Izabel Maestrelli, proprietária da Tantus Imóveis e diretora do CRECI-PR, destacou a importância da preparação. “O CRECI e o COFECI lutaram bravamente para reduzir a carga tributária, especialmente na locação. Conseguimos reduções, mas as mudanças virão e os profissionais precisam de atualização constante para oferecer uma boa consultoria. As imobiliárias estão se preparando, mas o papel dos contadores será fundamental, pois eles detêm a visão global do patrimônio do proprietário”, afirma.
Quem é impactado
O novo imposto sobre aluguel foi desenhado para tributar apenas o chamado “grande locador” ou aquele que exerce a locação como uma atividade econômica habitual. Para ser enquadrado como contribuinte e ter que pagar o novo imposto, a pessoa física precisa atender a dois critérios simultâneos no ano anterior: ganhar mais de R$240 mil com aluguéis (valor que será corrigido anualmente pela inflação ou pelo IPCA) e possuir mais de três imóveis distintos alugados.
Benefícios e reduções
Para evitar que o custo da moradia suba, a reforma criou mecanismos que diminuem drasticamente a carga tributária real:
- Redução de alíquota: Para locações residenciais de longa duração há uma redução de 70% na alíquota do imposto.
- Redutor Social: No aluguel residencial tradicional, o proprietário pode descontar R$600 por mês do valor de cada imóvel antes de calcular o imposto. Se um aluguel custa R$2.000, por exemplo, o imposto incidirá sobre R$1.400.
- Abatimento de Custos: Grandes locadores poderão usar créditos tributários para pagar menos, descontando gastos com taxas de imobiliária, reformas e manutenção.
O exercício fiscal de 2026 será uma fase de testes, com alíquotas simbólicas e ajustes no sistema. A cobrança efetiva e o impacto financeiro real só começarão a valer oficialmente a partir de 2027, com uma transição gradual que se estende até 2033.
De acordo com Ricardo Campelo, para garantir segurança jurídica e aproveitar benefícios, os proprietários devem estar atentos à formalização. “É fundamental que os novos contratos de locação já incluam cláusulas de preparação para a reforma tributária. Como o novo tributo passará a incidir a partir de janeiro de 2027, os instrumentos jurídicos precisam refletir essa nova realidade e definir como o preço será estruturado”, afirma o especialista.
Para os contratos antigos, a recomendação é que locadores e locatários formalizem termos aditivos. É preciso definir previamente como o preço será reavaliado na virada do sistema, em 1º de janeiro de 2027. “Quanto antes imobiliárias e proprietários se atentarem a esses ajustes, melhor será a transição”, finaliza Campelo.
A Receita Federal esclarece que a grande maioria dos pequenos proprietários continuará pagando apenas o Imposto de Renda (IRPF), como já faz hoje. A cobrança efetiva começa a valer oficialmente a partir de 2027. (Crédito: Freepik)
